ULI St. Louis aborda la crisis de reparación de viviendas en la ciudad

Por Karen Jordan, William Zeh Herbig y Erin Fowler

2 de agosto de 2023

En St. Louis, una apremiante crisis de reparación de viviendas está afectando desproporcionadamente a los propietarios negros que luchan por costear el mantenimiento de sus viviendas. Esta cuestión está profundamente arraigada en un legado de injusticia racial, incluidas las líneas rojas y los pactos restrictivos. Para encontrar soluciones, ULI St. Louis colaboró ​​con organizaciones locales para desarrollar estrategias destinadas a establecer una Red de reparación de viviendas (HRN), que creará una nueva organización centralizada para abordar el dilema de reparación de viviendas de la ciudad. El objetivo del esfuerzo es crear conciencia y tomar medidas para preservar las viviendas existentes, estabilizando así las comunidades históricamente negras.

Los esfuerzos de ULI St. Louis han llevado a:

Una crisis en cámara lenta

St. Louis se encuentra atrapado en una crisis que se está desmoronando lentamente. Las viviendas en partes de las comunidades históricamente negras de la ciudad, particularmente en la ciudad y el condado del norte de St. Louis, están experimentando un deterioro gradual, lo que lleva a la erosión de la estabilidad del vecindario. Muchas viviendas de estas zonas, la mayoría de las cuales tienen más de un siglo de antigüedad, se están deteriorando debido al mantenimiento aplazado.

El deterioro de las condiciones de las viviendas y la falta de recursos financieros para repararlas han impactado la salud de los propietarios y otros ocupantes debido a problemas como el crecimiento de moho, la exposición a la pintura con plomo y el constante asbesto.

“ Creo que al comenzar esto también sabíamos cuán inconsciente estaba el público en general sobre el problema”, dice Aaron Williams, presidente del consejo de distrito de ULI St. Louis y miembro del consejo de productos de asociaciones público-privadas. “Creo que todavía fue un poco impactante lo poco socializados que están los desafíos. Creo que hemos descubierto que los desafíos son bastante dinámicos y, por supuesto, sistémicos. Simplemente se están priorizando otras cosas antes que los problemas de reparación del hogar”.

Si bien St. Louis cuenta con proveedores de servicios de reparación de viviendas del sector público y sin fines de lucro, los recursos disponibles son escasos y no existe una organización centralizada para abordar eficientemente la crisis a escala. La gravedad del problema es particularmente grave en áreas que anteriormente estaban marcadas en rojo y en las que se había desinvertido debido a prácticas discriminatorias.

“Cuando pensamos en cómo St. Louis, como comunidad, puede abordar mejor las necesidades críticas de reparación de viviendas de nuestra población, esa necesidad tiende a centrarse en las comunidades negras que viven en espacios y lugares en St. Louis donde la línea roja estuvo vigente durante años. y años”, dice Kelly Annis, jefa de personal de ULI St. Louis.

Una historia desafiante

La pérdida de población y prominencia de la ciudad se remonta a prácticas discriminatorias que reforzaron la segregación residencial. A medida que los residentes blancos huyeron a otros vecindarios, llevándose recursos consigo, los vecindarios negros se convirtieron en una prioridad municipal menor. Esto llevó a valores y tasaciones de las viviendas desproporcionadamente bajos, creando un ciclo de desinversión.

Además, las prácticas bancarias discriminatorias y las bajas tasas de tasación en la comunidad circundante dejaron a muchos propietarios negros fuera de los mecanismos formales de financiación bancaria. Estas prácticas han impedido que las familias generen riqueza generacional y han contribuido al declive de los barrios históricamente negros.

“Aunque la línea roja ya no está en los libros, existen efectos persistentes que impiden a los propietarios negros acceder al capital que necesitan para financiar sus propias necesidades de mejoras en el hogar de manera efectiva”, dice Annis. “Muchos de ellos se quedan en estas casas grandes y hermosas que tienen un mantenimiento diferido que sigue empeorando cada vez más, hasta el punto en que la casa cae en tal deterioro que el propietario ya no puede vivir allí”.

Las viviendas en deterioro no sólo representan una amenaza para las estructuras físicas sino que también comprometen el bienestar físico y mental de sus ocupantes. Esta situación pone de relieve las interconexiones entre la salud, la educación, los ingresos y la calidad de los barrios. Las investigaciones confirman que las personas sin hogares estables y con recursos sociales y económicos limitados experimentan peor salud, peor calidad de vida, mayor discapacidad y muerte prematura en comparación con sus pares más ricos.

“Cuando piensas en el hecho de que estas casas se están desmoronando, si somos capaces de estabilizar la casa, si somos capaces de estabilizar un par de casas, eso ayuda a estabilizar el vecindario, lo que ayuda a estabilizar esa comunidad, lo que ayuda a estabilizar nuestra economía en general”, dice Annis.

Los efectos de la línea roja todavía se sienten hoy. (Kimley Cuerno)

Una asociación para la equidad en salud

Como parte del programa ULI Partnership for Health Equity, ULI St. Louis reunió a líderes públicos locales y organizaciones sin fines de lucro de reparación de viviendas para abordar la crisis de vivienda en St. Louis. Su trabajo durante 18 meses condujo al lanzamiento de una nueva red para proporcionar recursos coordinados de reparación de viviendas, donde antes solo existía un sistema de base flexible. Como resultado de este trabajo, se está formando este año una nueva organización, Home Repair Network (HRN).

"Nuestro objetivo es consolidar la práctica en toda nuestra región y minimizar la redundancia entre los profesionales", dice Williams. "Tenemos la oportunidad de agilizar el proceso, de modo que más fondos se destinen directamente a las reparaciones reales y también podamos enviar mejores mensajes".

Kacey Cordes, vicepresidenta del equipo de vivienda asequible de US Bancorp Impact Finance y codirectora de este esfuerzo para ULI St. Louis, estuvo de acuerdo en que el sistema debe ser “más escalable para abordar la magnitud del problema”. Es algo que todos los involucrados deben tener en cuenta, afirma.

“Nos dimos cuenta de que hay muchas personas increíblemente dedicadas y compasivas que marcan la diferencia haciendo trabajos de reparación de viviendas, y esas mismas personas son muy conscientes de la ineficiencia de su ecosistema. Sin embargo, simplemente no tienen la capacidad de realizar los cambios en los sistemas que necesitan para atraer la cantidad de capital necesaria para abordar este problema a escala”, afirma Cordes.

Para abordar los desafíos que enfrenta el mercado inmobiliario de St. Louis, ULI St. Louis presentó un enfoque multifacético, que incluye lo siguiente:

Los miembros de ULI St. Louis y los líderes de bienes raíces comerciales reconocen la importancia de priorizar la reparación de viviendas existentes para promover el acceso equitativo a viviendas seguras y saludables. Este esfuerzo no solo ayudará a fortalecer las comunidades históricamente negras, sino que también preservará las viviendas asequibles y las viviendas para ingresos moderados que existen naturalmente en la ciudad.

La necesidad de esta red fue subrayada por la publicación de nuevos hallazgos de una investigación realizada por la Universidad de Missouri St. Louis que cuantifica la necesidad de reparación de viviendas para las personas mayores en la ciudad de St. Louis en $300 millones. Esta investigación sólo cubre a las personas mayores dentro de los límites de la ciudad; la necesidad real para todos los habitantes de St. Louis en toda la ciudad y el condado es mucho mayor.

"Todavía no podemos cuantificar al 100 por ciento la magnitud de la necesidad, pero creo que hemos podido ver cuán dispar es en tantas áreas diferentes", dice Christie Brinkman, miembro del equipo y presidenta de ULI St. Louis. para el Avance de la Misión.

Pensando en el futuro

ULI St. Louis se compromete a promover la equidad sanitaria en St. Louis mediante el desarrollo de una red de reparación de viviendas totalmente capitalizada. Si bien esta iniciativa requerirá un cambio a nivel de sistemas, ULI St. Louis se dedica a apoyar a Home Repair Network durante la etapa de formación y más allá.

Los miembros de ULI St Louis reconocen cada vez más el papel de los bienes raíces comerciales como socio para ayudar a preservar viviendas asequibles y de ingresos moderados, así como brindar oportunidades para mejorar las disparidades raciales del pasado en lo que respecta a la vivienda.

“El sector inmobiliario tiene un papel importante que desempeñar aquí. Podemos pasar nuestros días en nuestras pequeñas burbujas, fingiendo que estas disparidades no existen”, dice Annis. "O podemos profundizar en el sistema roto, apoyar este importante trabajo y comenzar a estabilizar nuestras comunidades".

Como resultado del trabajo de planificación de las Alianzas para la Equidad en Salud, en mayo de 2023, la Red de Reparación de Hogares celebró su lanzamiento público. La Fundación para la Salud de Missouri financiará a HRN durante sus primeros dos años, lo que permitirá a la red naciente contratar a dos personas para liderar los esfuerzos.

Nota del editor: ULI St. Louis es uno de los cinco consejos de distrito que participan en el Proyecto de asociaciones de consejos de distrito para la salud y la equidad racial de ULI, dirigido por el programa Building Healthy Places de ULI con el apoyo de la Fundación Robert Wood Johnson. Trabajando durante 18 meses, cada consejo, en asociación con partes interesadas locales y líderes inmobiliarios, elaboró ​​estrategias para abordar los impactos heredados de la discriminación sistémica en el uso de la tierra y los bienes raíces.Obtenga más información sobre la historia colectiva de impacto en uli.org/partnerships.